header_image
תוצאות החיפוש שלך

אפריל 2017- מה מחיר למ"ר לחישוב מחיר לדירה ?

פורסם ע''י yoni sivan ב 25/04/2017
| 0

איך לחשב שטח ( מ"ר ) דירה לצורך מכירה / קניה        אפריל 2017

בשנים האחרונות הוצגו מחירי הדירות / עסקאות  בכתבות  מהעיתונות,  רדיו, טלוויזיה ואתרי חדשות הנדל"ן  – בחישוב על פי מחיר למ"ר.

בצפון תל אביב  נמכרות דירות על פי חישוב של 40-50 אלף ₪ למ"ר . בשכונות הצפון מזרחיות של ת"א ובמיוחד בשכונה בה אני פועל –  נאות אפקה ב' , המכירות נעשות על פי 31,500 ₪ למ"ר וזאת  על פי מחיר מדד  של אתר מדל"ן  נכון לחודש אפריל 2017 ( כפי שמופיע בחישוב בניתוח עסקאות בשכונה באתר זה )   .

בשנים האחרונות אתרי אינטרנט כמו יד 2 ומדל"ן החלו לפרסם נתונים של עסקאות שבוצעו בכל רחוב / שכונה .

המידע שהם מפרסמים לקוח מרשות המיסים המתעדת עסקאות שבוצעו ומפרסמת את הנתונים הללו באתר רשות המיסים המידע המוצג באתרים וברשות המיסים אינו מאפשר לקונים / מוכרים לדעת מהו המחיר האמיתי למ"ר.

אם כך מהו המחיר הנכון למ"ר בקנייה או מכירת דירה ?

הנתון עליו מתבסס החישוב הוא שטח הדירה . שטח הדירה המופיע , יכול להיות בפועל  – שטח רישום בטאבו , שטח שמכר הקבלן לקונה ( קבלנים מכרו דירות שבהם נאמר כי שטח הדירה 145 מ"ר ל- 5 חדרים בפועל שטח הדירה היה 125 מ"ר )  , שטח ארנונה הרשום בעירייה ,או שטח שממציא המוכר .

אף אחד מהשטחים הנ"ל המוצגים באתרים וברשות המיסים איננו השטח הנכון של הדירה .

בטאבו – בדרך כלל נרשמו שטחי דירות שאינם כוללים את מרפסות השירות או מרפסות מקורות שהיו המשך לסלון הדירה והופרדו על ידי ויטרינות / חלונות הזזה / תריסים /  בדגש על דירות ישנות שנרשמו בטאבו בשנות 1950-1990  .

גם בחישוב שטח החיוב לארנונה בעירייה  לא נכנסו המרפסות הנ"ל  .

במשרד עורכי הדין הממלא פרטים על עסקת מכר בדיווח לרשות המיסים , שואל העו"ד של המוכר מה שטח הדירה ? מתי נבנה הבניין ?

לגבי שטח הדירה ? המוכר לא יודע ברוב המקרים מהו שטח הדירה אבל לא נעים לו מהקונה היושב בחדר במהלך העסקה ואז הוא לפעמים נוקב בשטח גדול מגודלה האמיתי של הדירה . ( המוכר מכר את הדירה לפי מחיר למ"ר ורוצה להצדיק את מחיר העסקה… )

היום יותר מתמיד – המחיר למ"ר הנו פרמטר חשוב ומשפיע על מחיר העסקה . מדוע ?

אם קונה תמחר את הדירה במחיר של 30,000 ₪ למ"ר ובפועל קיבל דירה בשטח של 5 מ"ר פחות מהשטח בפועל  שלה – הוא שילם 150,000 ש"ח יותר על הדירה !

אז איך מחשבים שטח דירה לצורך חישוב מחיר העסקה?

לוקחים את שטח הדירה כולל המרפסות מהסוג הנ"ל , כולל % 100מעובי הקירות הפנימיים של הדירה ו- 50 % מעובי הקירות החיצוניים והמשותפים לדירות השכנות . זה שטח הנטו של הדירה.

לא פשוט כל כך להגיע לשטח הנטו הנכון של הדירה …

לאחרונה קיבל משרדנו דירה למכירה בנאות  אפקה ב' .  על פי טענת המוכרים ,השטח של הדירה היה  100 מ"ר . לפי טענת  הקונים שראו את תשריט הדירה בארכיון במנהל ההנדסה של ת"א טענו  שהשטח של הדירה  מגיע  ל- 85 מ"ר
( כשבטאבו היה רשום 82 מ"ר ) .

שכרנו את שירותיו של מודד שמדד את שטח הדירה והוא הגיע ל- 93 מ"ר . על בסיס המ"ר הזה בוצע תמחור העסקה בפועל.

נכון להיום , אתרי האינטרנט מציגים נתונים על עסקאות בערבוב של סוגי נכסים שנמכרו . אלו כוללים דירות גן , פנטהאוזים , דירות 6 -2 חדרים . דירות גג וכו' .

המחיר הממוצע למ"ר שמפרסמים באתרים אלו  מטעה את המוכרים / הקונים .

אז במה תלוי מחיר הדירה ? 

מחיר מ"ר משתנה בהתאם לגודל הדירה בפועל (  גודל נטו )

האם הדירה משופצת או לא .

באיזו קומה .

חזית או עורף .

נוף .

שקטה או רועשת .

כיווני אוויר.

הצמדות  לדירה ? מרפסת  ( גודל )  , גג, גינה , מחסן , חניה/ יות .

גיל הבניין  ומצב תחזוקתי של הבניין .

פוטנציאל תמ"א 38 או השבחה .

אם כך – מה מומלץ  לעשות – לפנות למשרד התיווך השכונתי  ולהתייעץ  לגבי המחיר הנכון למ"ר לדירה שאתם רוצים למכור או לקנות  – על פי ניסיון משרד התיווך בעסקאות דומות  .

הכותב , יוני סיון , בעלים של משרד תיווך "  צבר נכסים "  באלתרמן 13 נאות אפקה ב'   ת"א – בעל ניסיון בתיווך עסקאות נדל"ן מאז 1996 .

 

 

 

  • איתור נכסים